Операция «ТСЖ» и другие приключения собственников

Звучит почти как анекдот. Где это видано, чтобы управляющие компании (УК) в нашей стране работали без сучка и задоринки?! Не знаю как у вас, а у меня лично нет знакомых, которые бы не имели к ним претензий. Но от претензий до конкретных действий по защите своих интересов как до Луны. В Нижнекамске это расстояние преодолели, о чем нельзя не рассказать, попутно затронув главные болевые точки отечественного ЖКХ.

Незамазанным взглядом

История началась в январе, когда в доме появились рабочие и занялись текущим ремонтом. Жителям бы радоваться – в следующем году их дом отметит полувековой юбилей и за это время в нем ни разу не проводилось никаких работ – но в деятельности УК сразу обнаружились большие огрехи. Рассказывает член совета дома Владимир Лукин:

«Рабочие нас не оповестили, как должно быть по закону, с людьми ничего не согласовали. Я как бывший строитель начал контролировать их от имени жильцов, в частности запросил дефектную ведомость. Рабочие дали неподписанную ведомость, но все-таки с набором работ. Я начал сверять.

Выходило так, что по ведомости на наш дом потратили уйму материала, а по факту, расходы получились копеечные. Например, вместо заявленных 321 мешка строительной смеси «Ротбанд» потратили, я посчитал, 49 мешков.

Напрашивается вопрос: «Куда ушло остальное?» Чисто по-русски сказать, это воровство».

При таком отношении, естественно, работы прошли на очень низком уровне. За три месяца, что длился ремонт, рабочие так и не выполнили обещанного выравнивания стен и потолков, зато оставили после себя грязные полы и плитку, легко отходящую от клеевого состава. Жители дома обратились в Жилищную инспекцию, та обязала управляющую компанию устранить выявленные нарушения. УК приступила к выполнению предписания, напутствуемая обещанием жильцов обратиться в прокуратуру, если акт выполненных работ будет расходиться с содержанием дефектной ведомости.

5 июня Владимир Лукин в телефонном разговоре сказал, что «вопрос можно считать закрытым». УК исправила дефектную ведомость, включив в нее материалы только на фактически сделанные работы. Жители дома приняли ремонт.

Нельзя назвать это их полной победой (выравнивания стен и потолков в доме так и не произвели), но, определенно, промолчи они, кто-то бы хорошо нагрел на этом руки.

«Мы платим наши кровные деньги, - резюмирует Лукин, – и мы обязаны требовать с управляющих компаний качественный ремонт, не важно – капитальный он или текущий. Все это они должны производить в соответствии с системой ГОСТов. На практике часто выходит так: тяп-ляп, замазали глаза. Люди, кто не понимает, довольны таким ремонтом, а их деньги в это время уходят в чужой карман».

Их хата с краю

«Людей, кто не понимает» в республике и в целом по стране подавляющее большинство. Что нужно понимать, мы попросили рассказать специалиста по капремонту, муниципального депутата района Щукино (Москва) Татьяну Яскович и сопредседателя ОРОО «Российская жилищная федерация» Владимира Рязанского.

Ознакомившись с информацией о конфликте в Нижнекамске, Татьяна Яскович обратила внимание на то, что любые решения по вопросам эксплуатации многоквартирного дома утверждаются на общем собрании собственников. В случае с текущим ремонтом, в собрании должны участвовать владельцы половины жилых помещений дома. Предложенное решение считается принятым, если за него проголосовало простое большинство участников собрания. Кворум по вопросу о проведении капитального ремонта – 67%

В этом месте я для себя сделал неприятное открытие, что хотя в моем доме периодически что-то красят коммунальщики и иногда даже меняют вторую входную дверь, я об этом всякий раз узнаю по факту.

Собрания проводятся 1-2 раза в год и на них приходят от силы 8 человек. Хотя в доме 40 квартир, большинство из которых находится в собственности. Это наводит на мысль, что моя и не только моя управляющая компания не дружит с законом.

Владимир Рязанский комментирует:

- Судя по нижнекамскому инциденту, управляющие организации в Татарстане считают, что проще подделать бумагу, чем как-то организовать людей, чтобы они подписали ее добровольно. В Москве это сплошь и рядом. Из 58 тысяч протоколов общих собраний собственников (ОСС) – 57 тысяч подделка. В сложившейся ситуации, разумеется, есть и вина жильцов. К слову, в столице чудовищно затруднено проведение собраний, потому что 70% собственников плевать хотели на всю эту процедуру.

«Пусть это кто-то за меня решит, неважно кто», - рассуждают они.

– А почему так?

– Многое зависит от специфики города. Есть города, исторически сложившиеся на основе частного жилищного фонда (Кострома, Саратов, Ярославль, Рязань). Человеку, который своими руками построил себе дом, не надо объяснять, что ему принадлежит не только строение, но и прилегающая к нему территория, и что он напрямую ответственен за содержание всего этого. И есть города, сформировавшиеся из многоквартирного жилфонда. В этом списке города, системно застраивавшиеся в советский период, то есть практически все миллионники. Там люди поколениями не знали, что такое частная собственность, квартиры им давало государство. В таком градообразовании никакого представления о том, что ты чем-то владеешь кроме кубометров воздуха внутри квартиры, естественно, нет и быть не может. А раз так, люди равнодушны к принятию решений, напрямую затрагивающих их имущественные права.

Смертельный номер

Одна очень активная, но при этом боящаяся какой-либо ответственности бабка предложила мне организовать в нашем доме товарищество собственников жилья (ТСЖ). Цель – уйти от жуликоватой управляющей компании. Пользуясь случаем, я решил проконсультироваться по этому поводу с экспертами. На уровне своих неофитских представлений, мне казалось, что самое сложное в этой работе – организовать людей. Татьяна Яскович с ходу обозначила еще три негативных момента функционирования ТСЖ:

«Прежде всего, надо понимать, что ТСЖ зачастую тоже управляются жуликами. Второй момент – выгоднее иметь одного бухгалтера на несколько домов, чем в каждом свой, особенно если в этом доме, как в вашем случае, всего 40 квартир. Третья проблема – это взаимодействие с чиновниками. Часто маленькие частные управляющие компании и ТСЖ пытаются задавить через огромные для них штрафы.

В отрасли сейчас положение такое, что все козыри у Жилищной инспекции. Захочет – за негорящую лампочку штраф выпишет на 50-250 тысяч, не захочет – полдома разваленных не заметит.

При всем при этом лучше хорошее ТСЖ, чем плохая управляющая УК».

Основной проблемой ТСЖ Владимир Рязанский считает штрафную политику властей. Редко какое товарищество не имеет проблем с деньгами, поэтому для него любой штраф в размере, установленном для управляющих организаций, это не просто катастрофа, а «неминуемый смертельный эффект». Причем, закон составлен таким образом, чтобы от оплошности ТСЖ неминуемо пострадали собственники. Рязанский объясняет:

- Необъяснимо. Он ложится на организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом. Но поскольку в многоквартирном доме, управляемым ТСЖ, организацией, осуществляющей управление домом, является собственно ТСЖ, то он ложится на ТСЖ. Но ТСЖ не имеет денег, отличающихся от денег собственников. Соответственно, штраф фактически ложится на собственников.

- А собственники могут свалить все на председателя?

– Могут, но жилинспекции это не объяснишь. Составят протокол об административном правонарушении и выдадут предписание оплатить штраф. Причем, организация не имеет права оплачивать его из тарифов, потому что тариф не предусматривает штрафные санкции.

Те, кто писал положения Жилищного кодекса о штрафах и жилинспекции, видели в управлении многоквартирными домами высокодоходный бизнес.

Следовательно, штрафы в отрасли должны быть чувствительными, но посильными. Для крупных управляющих организаций это действительно так. Когда ты собираешь с района по миллиарду в год, заплатить из этого миллиарда 250 тысяч как слону дробина. А когда все содержание дома у тебя обходится в 3 миллиона, отнять 250 тысяч – это существенно. За разовое нарушение, каким бы оно ни было.

– Каким вы в этой связи видите общий тренд развития отрасли?

– Здесь опять же многое зависит от города и региона. В Москве небольшие УК и ТСЖ в модели штрафных санкций, которые назначаются по палочной системе, оказываются перед выбором: либо закрыться к чертовой матери и передать все это дело монополисту, либо работать себе в убыток и искать где бы перекредитоваться, чтобы закрыть историю со штрафами.

В ситуации, когда жилинспекция может выставлять штрафы в приоритет, она их и выставляет в приоритет. В Татарстане, я знаю, активно разрастаются ТСЖ и небольшие управляющие организации, которые, так или иначе, связаны с местной властью. Не «своих» в отрасль не пускают. Это стандартная ситуация для почти всей страны, кроме Москвы.

Жрёшь, собака!

По мнению Яскович, будущее отрасли за управляющими компаниями современного типа – с прозрачной для жителей работой и сервисом на уровне операторов сотовой связи. Такие компании в России на сегодняшний день есть только в Екатеринбурге. Они объединились в «Лигу ЖКХ». Правда, опрошенные нами эксперты в вопросе о перспективах «лиги» не излучают оптимизма.

«Не знаю – сожрала их в итоге коррупция или нет. Читала, что их сильно прижали, и они были вынуждены франчайзингом оформлять свою деятельность на разные юридические лица», - говорит Яскович.

«Они все пытаются управлять домами в рамках действующего законодательства, а законодательство за ними не очень успевает. Поэтому долю рынка, которую контролирует «лига» в Екатеринбурге, солидной не назовешь», – развивает тему Рязанский.

Про действующее законодательство – это Рязанский в связи с нормой Жилищного кодекса, по которой управляющая организация должна хранить и обновлять реестры собственников и все решения проводить только через их голосование. На практике, как уже говорилось выше, протоколы собраний сплошь и рядом подделывают. Данное нарушение надзорный орган может не заметить, а может использовать для уничтожения компании.

А не обратиться ли нам в прокуратуру?

Собственникам, таким образом, остается следить в оба глаза за имеющимися управляющими компаниями и, случись что, не давать им спуска. Татьяна Яскович объясняет, как этого добиться:

– На сайте Фонда реформирования ЖКХ управляющие компании обязаны вывешивать отчеты о своей работе. Если вы проверили отчет за прошлый год и нашли в нем расхождения с тем, что реально происходило с вашим домом, начинайте действовать.

– В моем доме УК не хочет чинить слив дождевой воды, объясняя это тем, что такого рода работы могут проводиться только в рамках капитального ремонта…

– Любая система может быть отремонтирована в рамках текущей эксплуатации. Все то же, что и при капитальном ремонте, но до 15% объема системы. Условно говоря, компания не может покрасить фасад дома полностью, но вы можете требовать с нее каждый год красить 15% его общей площади. Так же и со сливом. Здесь обозначенную выше норму можно применить к длине системы и потребовать восстановления проблемного участка. Для этого зайдите на электронный портал своей УК и оставьте там заявку. Если через месяц ничего не произошло, пишите в местную жилинспекцию. Она контролирует деятельность УК и просто так не может отказать.

По идее, имея на руках лживый отчет компании, надо хотя бы один раз заставить прокуратуру поработать. После этого ни одна управляющая компания не захочет на вашем доме воровать.

 «Но надо быть готовым к тому, что вы пишете в прокуратуру, и получаете отписку, - предостерегает эксперт, – вы тогда сразу делаете запрос на ознакомление с материалами прокурорской проверки. Смотрите, что прокуратура запрашивала, а что нет, и, соответственно, при обжаловании указываете вышестоящей инстанции на это. Там вам, скорее всего, опять дадут отписку. Вы снова запрашиваете материалы проверки, делаете запрос в еще более высокую инстанцию и, наконец, добиваетесь своего».

Короче, под лежачий камень вода не течет. Хотим, чтобы управляющая компания работала в наших интересах – берем ее под контроль. Или создаем ТСЖ.

Юрий Платонов